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Normativa Básica

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En líneas generales le informamos de los gastos que se originan en la compra venta de un inmueble, tanto para el comprador como para el vendedor.

GASTOS DEL COMPRADOR

De forma general, se puede afirmar que los gastos adicionales que se generan en las operaciones de compra de vivienda pueden llegar a suponer hasta un 10% del valor del inmueble.

Gastos de gestoría. La participación de gestores administrativos es optativa siempre y cuando no se haya tramitado un préstamo hipotecario, en cuyo caso la entidad bancaria exigirá que se designe uno de común acuerdo. La labor del gestor se centra en la tramitación de escrituras (de compraventa, de hipoteca, de subrogación, etc.), la liquidación de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad. El coste del servicio varía aproximadamente entre 200 y 300 euros por operación, dependiendo de las gestiones contratadas y el valor del inmueble, y está sujeto a un 16% de IVA.

Impuestos. IVA. La primera transmisión de vivienda está sujeta a un impuesto del 8% sobre el valor escriturado, en concepto de IVA (4% si la vivienda es de protección oficial- según el tipo de régimen). Las viviendas usadas (segunda transmisión y sucesivas) no tributan por IVA sino que lo hacen por ITP. Hasta el 31 de diciembre de 2011, el impuesto del 8% sobre el valor escriturado, se baja al 4%. En el caso de plazas de garaje compradas de forma independiente, el tipo de IVA aplicado es el 18%. Asimismo, tributan al 18% los honorarios de gestoría y los aranceles de notaría y registro. ITP.

 Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se aplica en la compraventa de viviendas usadas a un tipo del 7% sobre el valor escriturado. El tipo del impuesto varía dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se efectúe la compraventa. Si se trata de 1ª vivienda y el comprador o compradores son menores de 35 años el tipo sera del 4%. En compras de vivienda nueva, es necesario abonar un 0,5% en concepto de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). El impuesto se aplica doblemente, tanto a la escritura de compraventa como a la de hipoteca (en este último caso, grava la totalidad de la obligación contraída: capital, intereses, costes y gastos). En el caso de la vivienda usada, sólo está sujeta la escritura de la hipoteca, si la hubiera, pero no la escritura de compra.

Gastos de notaría. Antes de poder inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, es necesario que un notario certifique la compraventa mediante escritura. Los aranceles o tarifas aplicados por los notarios están regulados por ley y divididos en tramos que se van sumando según el valor de la vivienda: Valor escriturado Arancel aplicado Hasta 6.010,12 euros 90 euros Por el exceso entre 6.010,13 y 30.050,60 euros 0,45% Por el exceso entre 30.050,61 y 60.101,21 euros 0,15% Por el exceso entre 60.101,22 y 150.253,03 euros 0,10% Por el exceso entre 150.253,04 y 601.012,10 euros 0,05% Por el exceso entre 601.012,11 y 6.010.121,04 euros 0,03% Por el exceso de 6.010.121,04 según acuerdo libre con las partes Como se indicó anteriormente, el resultante total está sujeto a un 16% de IVA. También se aplica el arancel notarial a la escritura del préstamo hipotecario, si lo hubiere, aunque rebajando la tarifa en un 25%, y sin aplicar IVA. Gastos de registro. Los aranceles (tarifas) aplicados por los registradores de la propiedad para la inscripción de inmuebles están fijadas por ley de manera similar a las de los notarios, y dependen del valor escriturado según la siguiente tabla de valores acumulativos: Valor escriturado Arancel aplicado Hasta 6.010,12 euros 24,04 euros Por el exceso entre 6.010,13 y 30.050,60 euros 0,175% Por el exceso entre 30.050,61 y 60.101,21 euros 0,125% Por el exceso entre 60.101,22 y 150.253,03 euros 0,075% Por el exceso entre 150.253,04 y 601.012,10 euros 0,030% Por el valor que exceda de 601.012,11 euros 0,020% Como se indicó anteriormente, el resultante total está sujeto a un 16% de IVA. Si se hubiese tramitado préstamo hipotecario, la entidad bancaria exigirá que este también se registre, por lo que habría que aplicarle el arancel registral correspondiente, aunque rebajando la tarifa en un 25%, y sin aplicar IVA. Adicionalmente, si el comprador solicita un préstamo hipotecario bancario para abonar la compra de la vivienda, debe que tener en cuenta los gastos derivados, que corresponden normalmente a: solicitud de un certificado de dominio y cargas expedido por el Registro; tasación del inmueble; comisión de apertura de préstamo; en algunos casos, contratación de un seguro de incendios (obligatorio por ley) con la misma entidad bancaria u otra empresa aseguradora.

GASTOS VENDEDOR

Como vendedor de un inmueble, a no ser que previamente se pacte lo contrario con la parte compradora, la ley prevee para usted una serie de gastos que surgirán durante el proceso de venta. Se pueden llegar a dar los siguientes gastos:

Gastos de notaría correspondientes a la matriz (original) de la escritura de compraventa. Habitualmente, y aunque el Código Civil establece que este gasto es a cargo del vendedor, se pacta su pago por el comprador. Este coste se calcula aplicando un arancel sobre el precio escriturado de la vivienda.

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como «Plusvalía». Es un impuesto municipal que debe ser abonado por el vendedor, salvo pacto en contrario entre las partes, y se basa en el valor catastral del inmueble y los años transcurridos desde la última transmisión. El incremento de valor se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que ha transcurrido desde la anterior transmisión. Sobre este incremento se aplica el tipo de gravamen, que es fijado por cada Ayuntamiento según unos máximos y unos mínimos fijados por ley. En caso de impago la Administración Municipal sólo puede ejercer acciones contra el vendedor, aunque se haya pactado el pago por el adquirente, todo ello sin perjuicio de que posteriormente el vendedor exija el resarcimiento de las cantidades por él satisfechas al comprador. Es un impuesto autoliquidable. La autoliquidación hay que presentarla en el Ayuntamiento en un plazo de 30 días desde la firma de la escritura.

Gastos de cancelación de cargas anteriores, el vendedor está obligado a pagar todas las cargas que tuviera la vivienda con anterioridad a la compraventa, tanto económicas como registrales, salvo si se pacta entre comprador y vendedor que ciertas cargas las asuma el comprador, como ocurre cuando el comprador se subroga en un préstamo hipotecario que grava la finca. Se debe señalar que el vendedor del inmueble debe estar al día en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI); en caso de existir alguna deuda, esta se transmite automáticamente al comprador como nuevo propietario. Asimismo, la Ley establece que el IBI correspondiente a un año en concreto ha de ser satisfecho por el que era propietario del inmueble a 1 de enero del mismo año. 


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